Revize plynu, kotlů a komínů: Jaké povinnosti mají vlastníci nemovitostí a SVJ?

Revize plynu, kontrola kotle nebo čištění komína. Na první pohled běžné povinnosti spojené s provozem nemovitosti. V praxi ale často vznikají nejasnosti v tom, kdo za konkrétní zařízení odpovídá a jak často musí kontrola probíhat.

Zvláště u bytových domů je důležité rozlišovat mezi společnými rozvody a zařízeními umístěnými přímo v jednotlivých bytech.

Zanedbaná kontrola se přitom nemusí projevit při běžném provozu. Problém může nastat až při poruše, úniku plynu, požáru nebo pojistné události.

Revize plynových zařízení: Co musí zajistit SVJ?

Společenství vlastníků jednotek a vlastníci bytových domů musí zajistit pravidelné kontroly a revize příslušných společných plynových zařízení.

Základní lhůty jsou:

• Kontrola plynového zařízení jednou ročně.

• Provozní revize každé 3 roky.

U bytových domů jde zejména o společné plynové rozvody, typicky od hlavního uzávěru plynu až po uzávěry plynoměrů jednotlivých bytů, podle konkrétního technického a vlastnického uspořádání.

Povinnosti se mohou vztahovat například na:

• Domovní plynovod.

• Společnou plynovou kotelnu.

• Ohřívač vody ve společném užívání.

Kdo odpovídá za plynová zařízení uvnitř bytu?

Zásadní je rozlišovat společná zařízení domu od spotřebičů umístěných přímo v bytové jednotce.

Plynový sporák nebo individuální plynový kotel v bytě nepodléhá automaticky stejnému režimu pravidelných provozních revizí jako společná plynová zařízení domu.

Za bezpečný stav a používání zařízení odpovídá příslušný vlastník nebo uživatel podle konkrétních okolností a právních povinností.

I tam, kde není pravidelná provozní revize přímo předepsána, je vhodné zajišťovat odborné servisní prohlídky podle pokynů výrobce.

Kotle na pevná paliva: Kontrola každé 3 roky

Další důležitou povinností jsou pravidelné kontroly technického stavu a provozu kotlů na pevná paliva.

Týkají se spalovacích stacionárních zdrojů na pevná paliva o celkovém jmenovitém tepelném příkonu od 10 do 300 kW včetně, pokud jsou napojeny na teplovodní soustavu ústředního vytápění.

Kontrola se provádí nejméně jednou za 3 roky.

Povinnost se může týkat nejen klasických kotlů, ale také krbových vložek napojených na ústřední vytápění, pokud splňují uvedené podmínky.

Kontrolu musí provádět odborně způsobilá osoba oprávněná pro daný typ zdroje.

Pro vlastníka je důležité uchovávat doklad o provedené kontrole a sledovat termín další.

Komíny a spalinové cesty: Rozhoduje výkon i palivo

Kontroly a čištění spalinových cest mají vlastní pravidla.

Frekvence závisí zejména na výkonu připojeného spotřebiče, druhu paliva a způsobu provozu.

V původním přehledu rozlišujeme dvě základní výkonové skupiny:

• Spotřebiče do 50 kW: kontrola spalinové cesty zpravidla 1× ročně.

• Spotřebiče nad 50 kW: kontrola může být požadována 2× ročně.

Konkrétní interval je vždy nutné určit podle druhu spotřebiče a příslušných pravidel pro spalinové cesty.

Čištění komína není totéž co kontrola

Je důležité rozlišovat samotné čištění a odbornou kontrolu spalinové cesty.

Frekvenci čištění ovlivňuje především:

• Zda jde o pevná, kapalná nebo plynná paliva.

• Jestli je spotřebič provozován celoročně, nebo sezónně.

• Výkon a technické provedení spotřebiče.

U některých zařízení je nutné čištění provádět častěji než odbornou kontrolu.

Co když se komín nepoužívá?

Pokud je spalinová cesta trvale vyřazena z provozu, musí být odpovídajícím způsobem zabezpečena a označena, například tabulkou „Mimo provoz“.

Za splnění stanovených podmínek se pak na takovou spalinovou cestu pravidelné kontroly a čištění nevztahují.

Samotné rozhodnutí komín nepoužívat však nestačí. Rozhodující je jeho skutečné a bezpečné vyřazení z provozu.

Nízkotlaké kotelny a tlaková zařízení

Samostatnou oblast představují kotelny a tlaková zařízení, například expanzní nádoby nebo některé ohřívače teplé vody.

U zařízení, která spadají do příslušného režimu pravidelných revizí, je potřeba sledovat zejména tyto lhůty:

• Provozní revize: 1× ročně.

• Vnitřní revize: 1× za 5 let, včetně souvisejících předepsaných zkoušek těsnosti.

• Odborná prohlídka nízkotlaké kotelny: 1× ročně.

Konkrétní povinnosti se odvíjejí od technického zařazení zařízení. Ne každá expanzní nádoba nebo ohřívač vody automaticky podléhá stejnému režimu vyhrazených tlakových zařízení.

Právě proto je důležité mít správně zpracovanou dokumentaci zařízení a určené odpovídající revizní lhůty.

Kde při správě nemovitostí vznikají nejčastější chyby?

Problémem často není samotná neochota kontroly provádět, ale nejasně rozdělená odpovědnost.

Typicky se setkáváme se situacemi, kdy:

• SVJ předpokládá, že určité zařízení kontroluje správce, ale není jasné, kdo kontrolu objednává.

• Vlastník bytu se domnívá, že za veškerá plynová zařízení odpovídá SVJ.

• Pravidelný servis kotle je zaměňován za zákonem předepsanou kontrolu.

• Čištění komína je považováno za náhradu odborné kontroly.

• Revizní zprávy existují, ale nikdo nesleduje termín jejich platnosti.

Tyto nedostatky se mohou projevit při kontrole příslušného orgánu, pojistné události nebo technické poruše.

Jak mít všechny kontroly pod kontrolou?

Základem je přehledná evidence technických zařízení a jejich kontrolních termínů.

Pro každou budovu je vhodné evidovat:

• Druh zařízení a jeho umístění.

• Odpovědnou osobu nebo subjekt.

• Předepsaný interval kontroly či revize.

• Datum poslední kontroly a termín následující.

• Revizní zprávy, servisní protokoly a doklady o odstranění závad.

U bytových domů je zároveň vhodné jasně vymezit, které povinnosti zajišťuje SVJ a které náleží vlastníkům jednotlivých jednotek.

Bezpečný provoz začíná přehledem o povinnostech

Revize plynových zařízení, kontroly kotlů, komínů a tlakových zařízení nejsou pouze administrativní záležitostí.

Jde o důležitou součást bezpečného provozu budov a odpovědné správy nemovitostí.

V Energy Saving pomáháme vlastníkům a správcům nemovitostí orientovat se v energetickém provozu budov, pracovat s technickými údaji a vytvářet přehled o souvisejících povinnostech.

Nejdůležitější je vědět, které zařízení podléhá kontrole, kdo za ni odpovídá a kdy musí být provedena.