Povinné revize a kontroly budov: Lhůty, sankce a povinnosti vlastníků nemovitostí

Vlastnictví a správa nemovitosti s sebou přinášejí řadu zákonných povinností, o kterých mnozí vlastníci nemají dostatečný přehled. Nejde přitom pouze o administrativu. Chybějící dokumentace, neplatné revize nebo zanedbané kontroly mohou vést k pokutám až 200 000 Kč, problémům při pojistné události a v závažných případech také k odpovědnosti vlastníka či správce budovy.

Povinnosti se týkají bytových domů, rodinných domů i firemních nemovitostí. Je proto důležité vědět, co se musí kontrolovat, v jakých intervalech a jaké výjimky mohou platit.

1. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Průkaz energetické náročnosti budovy je základním dokumentem, který hodnotí energetickou náročnost nemovitosti.

Je vyžadován zejména při:

• Prodeji budovy nebo bytové jednotky.

• Pronájmu budovy nebo bytu.

• Výstavbě nové budovy.

• Větší změně dokončené budovy, typicky při zásahu do více než 25 % plochy obálky budovy.

Platnost PENB je 10 let, pokud nenastane změna vyžadující jeho nové zpracování.

Důležité je, že energetické údaje musí být k dispozici již při inzerci prodeje nebo pronájmu, nikoliv až při podpisu smlouvy.

Za nesplnění příslušných povinností může hrozit pokuta až 100 000 Kč.

Existují také zákonné výjimky. Mezi specifické případy patří například budovy postavené před 1. lednem 1947, pokud jsou splněny další podmínky zákona, nebo některé památkově chráněné objekty.

Samotné stáří budovy ale automaticky neznamená osvobození od všech povinností spojených s PENB.

2. Pravidelná kontrola systému vytápění nad 70 kW

Další důležitou oblastí jsou kontroly systémů vytápění a kombinovaných systémů vytápění a větrání.

Povinnost se vztahuje na příslušné systémy se jmenovitým výkonem nad 70 kW, při zohlednění zákonných výjimek.

Pravidelné kontroly se provádějí jednou za 5 let. Příslušná úprava platí od března 2022.

Za nesplnění povinnosti může hrozit sankce až 200 000 Kč.

Praktický příklad

• Kotelna se dvěma kotli o výkonu 2 × 50 kW = 100 kW – výkonová hranice je překročena, a proto je nutné posoudit povinnost kontroly.

• Samostatný kotel o výkonu 60 kW – uvedenou výkonovou hranici nepřekračuje.

Při posuzování se sleduje výkon příslušného systému, nikoliv pouze jednotlivého zařízení. Důležitý může být také přípojný výkon odběrného místa u budov zásobovaných teplem.

3. Revize elektroinstalace

Pravidelné revize elektroinstalace jsou zásadní pro bezpečný provoz budovy.

U společných prostor bytových domů se jako běžná revizní lhůta uvádí 5 let.

U starších instalací nebo zařízení provozovaných v rizikových podmínkách však mohou být intervaly kratší.

V některých mokrých nebo jinak rizikových prostředích může být požadována revize každých 12 měsíců.

Konkrétní lhůtu je nutné určit podle druhu elektrického zařízení, charakteru prostředí a příslušných předpisů a technických norem.

Vlastník nebo správce by měl mít k dispozici platné revizní zprávy a zajistit odstranění zjištěných závad.

4. Kontroly a revize hromosvodů

Také zařízení ochrany před bleskem podléhají pravidelným kontrolám a revizím.

U hromosvodů je důležité rozlišovat období instalace a použitý technický systém.

Pro přehled uvádíme následující lhůty:

Hromosvody instalované před únorem 2009:

• Pravidelná revize každých 5 let.

Hromosvody instalované po únoru 2009:

• Vizuální kontrola každé 2 roky.

• Úplná revize každé 4 roky.

Po větší rekonstrukci nebo zásahu, který může ovlivnit systém ochrany před bleskem, je nutné posoudit potřebu mimořádné revize.

Uvedené intervaly představují orientační rozdělení podle používaných technických pravidel. Konkrétní požadavky se odvíjejí od použitého systému, třídy ochrany, prostředí a příslušných norem.

5. Požární ochrana a pravidelné kontroly

Samostatnou skupinu povinností představuje požární ochrana budovy.

Podle vybavení objektu je nutné sledovat zejména:

• Hasicí přístroje – pravidelná kontrola nejméně jednou ročně.

• Hydrantové systémy – pravidelné kontroly provozuschopnosti, zpravidla jednou ročně.

• Elektrickou požární signalizaci (EPS) – pravidelné kontroly a funkční zkoušky podle požadavků na konkrétní zařízení.

• Nouzové osvětlení – pravidelné kontroly a zkoušky.

• Zařízení pro odvod kouře a tepla – kontroly provozuschopnosti a další předepsané zkoušky.

U požárně bezpečnostních zařízení se běžně uplatňuje nejméně roční kontrola provozuschopnosti, pokud dokumentace nebo příslušné požadavky nestanoví kratší interval. U některých systémů jsou navíc předepsány častější funkční zkoušky.

Vlastník nebo provozovatel musí zajistit také odpovídající dokumentaci a odstranění zjištěných závad.

Jaké následky může mít nesplnění povinností?

Nedodržování kontrolních lhůt není jen otázkou případné pokuty.

Může způsobit také:

• Komplikace při prodeji nebo pronájmu nemovitosti.

• Problémy s pojistným plněním při vzniku škody.

• Zvýšené bezpečnostní riziko pro osoby užívající budovu.

• Odpovědnost vlastníka nebo správce za vzniklé škody.

• V závažných případech i trestněprávní důsledky.

U PENB a kontrol vytápění mohou sankce podle konkrétního porušení dosahovat výše uvedených 100 000 Kč a 200 000 Kč.

Skutečný postih se vždy posuzuje podle příslušného zákona, konkrétní povinnosti a okolností daného případu.

Jak zajistit, aby žádná revize nepropadla?

U jedné budovy je nutné hlídat několik různých oblastí. U bytových komplexů nebo firem spravujících větší počet nemovitostí se počet kontrol, revizí a dokumentů rychle násobí.

Doporučujeme proto vést jednotnou evidenci, která obsahuje:

• Přehled všech povinných kontrol a revizí.

• Poslední datum provedení a termín následující kontroly.

• Revizní zprávy, protokoly a průkazy.

• Odpovědné osoby a servisní dodavatele.

• Upozornění na blížící se konec platnosti dokumentů.

Díky tomu lze předejít situacím, kdy se na některou povinnost zapomene nebo se její nesplnění zjistí až při kontrole či pojistné události.

Energetická správa budov vyžaduje komplexní přístup

Správa energetiky dnes není pouze o ceně elektřiny, plynu nebo hledání úspor.

Stejně důležité je znát technický stav budovy, její zařízení a povinnosti, které z jejich provozu vyplývají.

V Energy Saving pomáháme vlastníkům a správcům nemovitostí pracovat s energetickými daty, vyhodnocovat provoz budov a udržovat přehled o souvisejících požadavcích.

Základem odpovědné správy nemovitostí je vědět, co je nutné kontrolovat, kdy kontrolu provést a kde mít potřebnou dokumentaci.