Povinnosti SVJ a bytových domů: revize, kontroly a důležité termíny

Správa bytového domu s sebou přináší řadu povinností. Některé mají přesně stanovené termíny, jiné je potřeba průběžně kontrolovat a evidovat.

Co musíte hlídat, aby vás to nestálo zbytečné peníze nebo pokuty?

1. PENB – Průkaz energetické náročnosti budovy

Kdy je povinný?

• při prodeji bytu

• při pronájmu

• při větší rekonstrukci

• na vyžádání vlastníka

Platnost: 10 let, pokud nedojde k zásadní změně budovy.

Častým problémem je, že SVJ netuší, že PENB už není platný. Stále se například používá starý průkaz z let 2013–2015 a problém se začne řešit až při prodeji bytu.

PENB přitom není jen povinný dokument. Obsahuje také doporučení ke snížení spotřeby energie, která mohou být pro další plánování domu užitečná.

2. Revize elektroinstalace společných prostor

Povinnost se týká společných prostor a technologií, například:

• chodeb,

• sklepů,

• kotelen,

• výtahů,

• garáží.

Interval revize je běžně 1× za 5 let. U rizikových prostor se revize provádějí častěji.

Chybějící revize může představovat problém zejména při pojistné události, kdy může pojišťovna krátit plnění. Odpovědnost přitom nese také výbor SVJ.

3. Revize hromosvodu

Revize hromosvodu se týká většiny bytových domů.

Interval je obvykle 1× za 4 roky, u starších instalací častěji.

V praxi se setkáváme i se situací, kdy hromosvod na budově existuje, ale aktuální revize chybí nebo se v průběhu let ztratila příslušná dokumentace.

4. Revize plynových zařízení

Pokud má bytový dům plynovou kotelnu nebo rozvody plynu ve společných prostorách, je potřeba hlídat:

Kontrolu: 1× ročně

Revizi: 1× za 3 roky

Také zde je důležité mít příslušnou dokumentaci a revizní zprávy přehledně uložené.

5. Výtahy – technické prohlídky a revize

Pokud má dům výtah, je potřeba zajistit:

• pravidelné odborné prohlídky,

• revize dle typu zařízení,

• evidenci závad.

Jde o velmi často kontrolovanou oblast, proto by měl mít výbor SVJ přehled nejen o provedených kontrolách, ale také o zjištěných závadách a jejich odstranění.

6. Požární ochrana

SVJ má povinnost:

• mít požární dokumentaci,

• provádět pravidelné kontroly,

• zajistit označení únikových cest,

• mít funkční hasicí přístroje.

Požární dokumentaci a záznamy o provedených kontrolách je potřeba také řádně evidovat.

7. Evidence a archivace dokumentace

SVJ by mělo mít přehledně uložené zejména:

• revizní zprávy,

• smlouvy na energie,

• technickou dokumentaci,

• protokoly kontrol.

Problém často nastává při změně výboru. Část dokumentace se nepředá nebo ztratí a nový výbor následně neví, co je stále platné a co je potřeba obnovit.

8. Energetika jako „nepovinná povinnost“

Zákon sice nenařizuje:

• energetický audit,

• optimalizaci distribučních sazeb,

• kontrolu jističů.

To ale neznamená, že bychom tyto oblasti měli ignorovat.

Špatné nastavení může znamenat dlouhodobé zbytečné náklady a SVJ se zároveň musí řídit principem péče řádného hospodáře.

Proto má smysl pravidelně kontrolovat například distribuční sazbu, velikost hlavního jističe, odběrná místa nebo smlouvy na energie.

9. Revize FVE – fotovoltaiky

Také fotovoltaická elektrárna vyžaduje revize.

Povinnosti u FVE

Výchozí revize – před uvedením do provozu.

Pravidelná revize – 1× za 4 roky.

Mimořádná revize – po události nebo zásahu, který může mít vliv na bezpečnost zařízení.

Tyto povinnosti platí také pro FVE na bytových domech a SVJ.

Pokud dojde k problému a revize nebude platná, může nastat komplikace také při řešení pojistné události a pojistného plnění.

Mějte dokumenty a termíny pod kontrolou

U bytového domu se vyplatí mít na jednom místě přehled všech revizí, kontrol, termínů a související dokumentace.

Nejen kvůli splnění povinností, ale také proto, aby případná kontrola, havárie nebo změna výboru nepřinesla zbytečné problémy a náklady.

A vedle povinných revizí nezapomínejte ani na energetické nastavení domu. Právě tam mohou dlouhodobě vznikat náklady, které žádná povinná revize neodhalí.