Centralizace vs. decentralizace nákupu energií: co dává smysl pro správu nemovitostí

Při správě většího počtu nemovitostí se nabízí dvě základní možnosti, jak přistupovat k nákupu energií. Buď řešit jednotlivé objekty samostatně, nebo nákup centralizovat a pracovat s portfoliem jako s jedním celkem.

Obě varianty mají své výhody i nevýhody. Rozhodující je především to, jaké nemovitosti portfolio obsahuje, jaký mají provoz a jak se liší jejich spotřeba.

Centralizovaný nákup: jedna strategie pro celé portfolio

Centralizovaný nákup znamená jednu strategii a společné řízení celého portfolia.

Mezi jeho hlavní výhody patří:

• lepší přehlednost,

• jednotné řízení rizika,

• jednodušší rozpočtování.

Nevýhodou může být, že společná strategie ignoruje rozdíly mezi jednotlivými objekty. Zároveň může jeden špatně zvolený okamžik nákupu ovlivnit celé portfolio.

Centralizace proto dobře funguje především tam, kde jsou nemovitosti svým charakterem a provozem podobné, existuje jasné řízení rizika a cílem je především stabilita.

Decentralizovaný nákup: každý objekt samostatně

Druhou možností je přistupovat k jednotlivým objektům samostatně.

Výhodou je větší respekt k reálnému provozu konkrétních nemovitostí, možnost využívat různé produkty – například FIX, SPOT nebo jejich kombinaci – a větší flexibilita při řešení lokálních potřeb.

Na druhou stranu tento přístup klade vyšší nároky na samotné řízení. Bez jasně nastavených pravidel může snadno vzniknout nepřehledná situace.

Decentralizovaný model dává smysl zejména tam, kde:

• jsou v portfoliu různé typy nemovitostí,

• objekty mají rozdílné profily spotřeby,

• správce dobře zná jejich skutečný provoz.

Největší problém bývá někde mezi

V praxi se setkáváme také s portfolii, která nejsou řízena ani skutečně centralizovaně, ani systematicky decentralizovaně.

Rozhodnutí se dělají centrálně, ale bez dostatečné znalosti jednotlivých objektů, bez jasného mandátu a bez předem definované míry rizika.

Pak se často řeší především otázka:

„Máme dobrou cenu?“

Mnohem důležitější ale může být:

„Máme správně nastavený systém?“

Správy nemovitostí a fondové struktury totiž často řeší podobný problém jako obce a města. Agenda je široká a na samotnou energetiku nemusí zbývat dostatek času ani potřebná specializace. Pokud už energetická odbornost v týmu je, bývá často zaměřena spíše technicky.

U klasické správy nemovitostí, například bytových domů, se navíc v praxi u více než poloviny případů setkáváme s produkty na dobu neurčitou.

Co odběrné místo, to jiná smlouva

Také u některých fondových struktur se setkáváme s tím, že je každé odběrné místo řešeno samostatně, smlouvy jsou u různých dodavatelů a využívají se základní produkty.

V některých případech není cena energií prioritou, protože jsou náklady následně přeúčtovány nájemci.

Jenže i náklady na energie mohou ovlivňovat atraktivitu pronajímané nemovitosti. Pokud má nájemce vedle dobrých nájemních podmínek také rozumné náklady na energie, může to být určitá konkurenční výhoda.

Naopak vyšší náklady oproti srovnatelným provozům mohou zbytečně snižovat zisk nájemce a v krajním případě přispět i k jeho odchodu.

Neexistuje jeden správný model

Univerzálně správný způsob nákupu energií neexistuje. Správný je model, který odpovídá konkrétnímu portfoliu.

Z naší praxe proto dává smysl postupovat následovně:

1. rozdělit nemovitosti nebo provozy do jednotlivých kategorií,

2. vyhodnotit jejich profily spotřeby a podle nich nastavit strategii nákupu,

3. pokud je portfolio provozně podobné, zvážit společný nákup,

4. pokud jsou nemovitosti provozně rozdílné, rozdělit je do kategorií a každé nastavit vlastní strategii,

5. určit míru rizika, kterou je možné přijmout,

6. určit kompetentní osobu, která se bude energetice skutečně věnovat, případně využít externího partnera.

Cílem tedy není za každou cenu všechno centralizovat nebo naopak každý objekt řešit samostatně.

Důležité je nejprve poznat portfolio a jeho provoz a teprve podle toho nastavit způsob nákupu energií.